Estudo de mercado escrito
O documento com os imóveis comparáveis da sua região: o que está anunciado, o que vendeu de verdade, por quanto e em quanto tempo. Com ele você entende o preço em vez de acreditar nele.
— Para quem vai vender em Atibaia
Vender seu imóvel sem desgaste e pelo maior valor possível.
Sem receber estranho em casa, sem dez corretores ligando e sem chutar preço. Um método claro, do estudo de mercado ao pós-venda — do primeiro café à entrega das chaves, sempre com a mesma pessoa.
Quero avaliar meu imóvel→2 min · sem compromisso
Toda venda tem um motivo atrás dela
Ninguém vende um imóvel por vender.
Vender é o meio para outra coisa — e é essa outra coisa que sofre quando a venda sai mal. Antes de falar de preço, eu preciso entender o que essa venda precisa resolver na sua vida.
Inventário para dividir
O imóvel é de mais de uma pessoa e a venda precisa fechar em um valor que todo mundo aceite como justo. Preço mal justificado vira discussão de família.
Mudança já marcada
Tem data para sair, e o dinheiro desta venda entra na conta da próxima casa. Aqui atrasar custa aluguel, mudança dobrada e negociação com pressa.
Trocar por algo maior
Cada real a menos nesta venda é um real a menos de entrada na próxima. Vender rápido demais e barato demais custa mais caro do que esperar direito.
Encerrar um custo
IPTU, condomínio, manutenção e um imóvel vazio que não devolve nada. Cada mês parado sai do que você vai levar no fim.
Em todos esses casos, o custo de vender errado não é o desconto que você dá no fim. É o mês a mais de IPTU e condomínio, é a proposta que você aceita com pressa porque a mudança já está marcada, é a discussão que sobra na família. Nenhum deles aparece no anúncio.
O que eu mais escuto
Se você já tentou vender, alguma dessas frases é sua.
São as cinco reclamações que mais ouço de proprietários em Atibaia — quase sempre ditas com a mesma cara de cansaço. Nenhuma delas é culpa sua.
Todas têm resposta no processo, e a resposta de cada uma está logo abaixo.
Não tenho tempo de largar o trabalho pra receber gente em casa no sábado.
Já são oito meses. Toda semana a mesma pergunta: e aí, alguma novidade?
Um falou que vale 900, outro falou 1,2 milhão. Em quem eu acredito?
Já entrou gente aqui que claramente não tinha como comprar. Só passeando.
Depois que anunciei, meu telefone não para. Dez corretores, todo dia.
Como eu respondo cada uma delas
Sete etapas, nenhuma pulada.
Vender bem não é sorte, é processo. Este é o caminho que percorro com cada proprietário — do primeiro café até depois da entrega das chaves.
- 01
Visita para conhecer o imóvel e você
Antes de qualquer anúncio, eu vou até lá. Conheço o imóvel de perto e, principalmente, o proprietário — sua história, seu prazo e seu motivo. Como vender bem sem conhecer o produto?
- 02
Estudo de mercado por escrito
Levanto o que está à venda, o que efetivamente vendeu e por quanto. Você recebe isso em documento, com os comparáveis na mão — não um número dito por telefone.
- 03
Diligência documental
Matrícula, certidões e pendências analisadas antes de expor o imóvel. Assim a venda começa limpa e não aparece surpresa na hora do fechamento.
- 04
Plano de marketing, também por escrito
Você aprova onde o imóvel vai ser anunciado, com quais fotos e para quais públicos, antes de ir ao ar. Vai para os portais, para a minha carteira e para o mercado inteiro — qualquer corretor pode entrar com o comprador, porque o que é exclusivo é a representação do seu lado, não a venda.
- 05
Atendimento e qualificação do comprador
Cada interessado passa por mim antes de agendar: intenção real, prazo e capacidade de compra. Só quem tem perfil entra no seu imóvel — e sempre acompanhado.
- 06
Proposta e negociação
Conduzo a negociação com técnica e frieza, defendendo o seu lado. A meta é sempre o maior valor possível nas melhores condições.
- 07
Fechamento seguro e pós-venda
Segurança jurídica na assinatura e suporte humano de ponta a ponta — inclusive depois da chave entregue.
O que fica na sua mão
Três documentos, não três promessas.
Todo corretor promete dedicação. Estes são os entregáveis que você recebe por escrito e pode cobrar de mim se faltarem.
Plano de marketing aprovado por você
Onde o imóvel vai aparecer, com quais fotos, qual texto e para quem. Você aprova antes de ir ao ar e sabe exatamente o que está sendo feito para vender.
Relatório semanal de acompanhamento
Toda semana, por escrito: quantas pessoas viram o anúncio, quantas pediram contato, quantas visitaram, o que disseram e o que eu recomendo mudar. Você nunca mais precisa perguntar “e aí, alguma novidade?”.
Antes de assinar
As perguntas que ninguém gosta de responder.
Comissão, exclusividade, prazo e desistência. É o que decide a contratação e é justamente o que a maioria dos sites evita. Prefiro responder aqui, antes de você precisar perguntar.
- Quanto custa? Como funciona a comissão?
- A comissão é combinada por escrito antes de qualquer anúncio, sai do valor da venda e só é devida quando a venda se concretiza. Se o imóvel não vender, você não paga nada — nem o estudo de mercado, nem as fotos, nem os anúncios. O CRECI-SP publica uma tabela referencial de 6% a 8% para imóveis urbanos, mas ela é referência, não obrigação: o percentual é acordado entre nós antes de começar.
- Exclusividade quer dizer que só você pode vender o meu imóvel?
- Não — e essa é a maior confusão do mercado brasileiro. Eu trabalho com Representação Exclusiva, o modelo americano: em toda venda existem dois lados, a parte vendedora e a parte compradora. O que é exclusivo é a minha representação do seu lado, não a venda. O imóvel é compartilhado livremente com o mercado inteiro — qualquer corretor, de qualquer imobiliária, em qualquer lugar do mundo, pode entrar com a parte compradora e ser remunerado por isso. Você fica com os dois: um interlocutor só, que responde por você e defende o seu preço, e o mercado inteiro procurando comprador. O contrário disso, o imóvel solto com dez corretores, não dá mais exposição: dá menos. O mesmo imóvel aparece cinco vezes com cinco preços diferentes, ninguém responde pelo seu lado, e o comprador conclui que o dono está desesperado antes mesmo de fazer proposta.
- Por quanto tempo fico preso ao contrato?
- O prazo é combinado antes de assinar e fica no papel. Não trabalho com renovação automática silenciosa: quando o prazo termina, a conversa sobre renovar é sua.
- E se eu não gostar do trabalho? Posso desistir?
- Pode. Se em algum momento você achar que não estou entregando o que combinamos, me chame e conversamos sobre encerrar. Prefiro encerrar um contrato a manter um proprietário insatisfeito com o imóvel travado comigo.
- Você garante que vende pelo preço que eu quero?
- Não, e desconfie de quem garantir. Corretor que promete o preço alto que você quer ouvir está comprando a sua assinatura, não vendendo o seu imóvel — e três meses depois vem pedir para baixar. Eu apresento o que o mercado mostra, você decide o preço, e trabalhamos com essa decisão às claras.
- Meu imóvel está anunciado há meses e não vende. Ainda dá para reverter?
- Dá, mas raramente basta anunciar de novo. Imóvel parado costuma ter dois problemas somados: preço fora do que o mercado está pagando e apresentação fraca. Os dois são refeitos antes de voltar ao ar — inclusive as fotos, porque o público que já viu o anúncio antigo precisa ver algo novo para olhar de novo.
Comece por aqui
A avaliação do seu imóvel começa com uma conversa.
Conte para o João o que você tem para vender — bairro, tipo, quartos, área e sua expectativa. Ele organiza tudo para o Marcelo entrar em contato e marcar a primeira visita ao seu imóvel.
Olá! Sou o João, assistente do Marcelo Nishi. Me conta sobre o imóvel que você quer vender — bairro, tipo, quantos quartos — e há quanto tempo está tentando. Eu organizo tudo para o Marcelo agendar a primeira visita com você.
Respostas geradas por IA · A avaliação final é feita pelo Marcelo
Quem vai cuidar da sua venda
Prazer, sou o Marcelo Nishi.
Sou corretor em Atibaia e região e trabalho com um número limitado de imóveis por vez — justamente para conduzir cada venda pessoalmente, do primeiro café até depois da entrega das chaves.
Quem me contrata não fala com uma equipe rotativa: fala comigo. Eu faço a visita, monto o estudo de mercado, cuido da documentação, qualifico cada comprador e conduzo a negociação defendendo o seu lado.
Acredito que vender bem é consequência de processo e de honestidade sobre o valor real do imóvel — não de promessa de preço alto para conseguir a assinatura.
Antes de decidir
Três coisas que todo vendedor pergunta.
Quanto o corretor cobra para vender um imóvel
O percentual da tabela do CRECI-SP, quando ele é negociável, o que está incluído e quem paga a comissão.
Ler o guia →Documentos para vender uma casa
A lista completa do vendedor e do imóvel — e o que muda quando a casa é herdada, financiada ou está em inventário.
Ler o guia →Quanto vale minha casa
Como se chega a um valor de verdade, por que o IPTU não serve de referência e o que os avaliadores online não conseguem ver.
Ler o guia →Seu imóvel não precisa de mais um anúncio. Precisa de um processo.
Comece pela avaliação. É gratuita, leva uma conversa, e no fim dela você sabe o que o mercado está pagando pelo seu imóvel — mesmo que decida não vender agora.