Documentos para vender uma casa

A lista completa do vendedor e do imóvel, onde tirar cada documento e o que muda quando a casa é herdada, financiada ou está em inventário. Reúna tudo antes de anunciar — não depois de ter proposta na mesa.

Marcelo Nishi · CRECI 51728-J · Atualizado em agosto de 2026

A regra que economiza meses: a documentação se resolve antes de o imóvel ir a mercado, não depois da proposta aceita. Comprador com financiamento aprovado tem prazo de carta de crédito correndo — se a sua matrícula tiver pendência, ele desiste e procura outro imóvel.

Documentos do vendedor (pessoa física)

RG e CPF do proprietário e do cônjuge, se casado.
Certidão de estado civil atualizada — de nascimento se solteiro, de casamento se casado (com averbação de divórcio ou óbito, quando houver). Costuma ser exigida com emissão recente.
Pacto antenupcial registrado, se o regime de bens não for o legal.
Comprovante de endereço recente.
Certidões negativas pessoais: ações cíveis e criminais da Justiça Estadual (e-SAJ do TJSP), Justiça Federal, executivos fiscais estaduais e municipais, certidão de protesto dos cartórios da comarca e CNDT (débitos trabalhistas, no site do TST).

Essas certidões não impedem a venda por si só, mas o comprador — e principalmente o banco dele — vão pedir. O que elas evitam é a chamada fraude à execução: se o vendedor tem ação que possa levar à insolvência, o negócio pode ser questionado depois.

Documentos do imóvel

Matrícula atualizada do Registro de Imóveis da comarca, com negativa de ônus e alienações, emitida há poucos dias. É o documento mais importante da venda: é ela que diz quem é o dono, qual é a área registrada e se existe hipoteca, penhora, usufruto ou indisponibilidade.
Carnê de IPTU do ano e certidão negativa de débitos municipais, emitidos pela Prefeitura de Atibaia. Trazem também o valor venal, que serve de base para o ITBI.
Declaração de quitação de condomínio assinada pelo síndico ou pela administradora, quando o imóvel estiver em condomínio.
Habite-se / auto de conclusão e a averbação da construção na matrícula. Casa construída e nunca averbada é o problema mais comum e o que mais atrasa venda em Atibaia.
CCIR e ITR, se o imóvel for rural — chácaras e sítios entram aqui, e é outro documento que costuma estar vencido.

Casa herdada ou em inventário

Enquanto o inventário não termina, os herdeiros não aparecem como proprietários na matrícula — e ninguém vende o que não consta como seu no Registro de Imóveis. O caminho completo é:

Abrir e concluir o inventário (em cartório, se todos forem maiores e houver acordo);
Pagar o ITCMD, o imposto estadual sobre a herança;
Registrar o formal de partilha ou a escritura de inventário na matrícula do imóvel;
Só então vender, com todos os herdeiros assinando.

Existe o atalho da venda com alvará judicial durante o inventário, usado quando o espólio precisa do dinheiro. Depende de autorização do juiz e da concordância dos herdeiros — é possível, mas não é rápido, e o comprador precisa estar disposto a esperar.

Se a casa que você quer vender é herdada, comece pelo inventário, não pelo anúncio. Anunciar antes disso costuma queimar o imóvel: ele fica meses no mercado, os interessados descobrem a pendência e o preço começa a cair sozinho.

Casa financiada

Com saldo devedor em aberto, há duas saídas, e a escolha é do banco tanto quanto sua:

Quitação no ato (interveniência quitante). Pede-se o saldo devedor atualizado; no dia da escritura, parte do valor pago pelo comprador quita o financiamento e o banco dá a quitação no mesmo ato, liberando a alienação fiduciária. É o caminho mais usado e o mais rápido.
Transferência do financiamento. O comprador assume a dívida no mesmo banco, o que exige análise e aprovação de crédito dele. Demora mais e o banco pode simplesmente recusar.

Em qualquer das duas, peça o saldo devedor antes de definir o preço: é ele que determina quanto sobra para você de verdade.

Os custos que aparecem na venda

ITBI — pago pelo comprador, calculado sobre o valor da transação. A alíquota varia por município (na maioria fica entre 2% e 3%); confirme na Prefeitura de Atibaia antes de fechar a conta com o comprador.
Escritura e registro — emolumentos de cartório, também por conta do comprador na prática mais comum.
Comissão de corretagem — do vendedor, descontada do valor da venda. Veja como ela funciona.
Imposto de renda sobre ganho de capital — seu, de 15% sobre o lucro (diferença entre o valor de venda e o de aquisição declarado), com alíquotas maiores em ganhos altos. Há isenções importantes: venda de único imóvel de até R$ 440 mil, se você não alienou outro imóvel nos cinco anos anteriores; e reinvestimento do valor da venda em outro imóvel residencial no país em até 180 dias, nos termos do artigo 39 da Lei 11.196/2005 — benefício que só pode ser usado uma vez a cada cinco anos. Vale confirmar o seu caso com um contador antes de assinar.

Perguntas frequentes

Quais documentos são necessários para vender uma casa?

Do vendedor: RG e CPF, certidão de estado civil atualizada, comprovante de endereço e certidões negativas (cível, criminal, executivos fiscais, trabalhista e de protesto). Do imóvel: matrícula atualizada do Registro de Imóveis com negativa de ônus, carnê e certidão negativa de IPTU, declaração de quitação de condomínio quando houver e habite-se. Se o comprador usar financiamento, o banco pede todos eles de novo, atualizados.

Dá para vender uma casa herdada antes do inventário terminar?

Só com autorização judicial. O caminho normal é concluir o inventário, pagar o ITCMD e registrar o formal de partilha na matrícula do imóvel — antes disso os herdeiros não constam como proprietários no Registro de Imóveis e a escritura não pode ser lavrada. Durante o inventário é possível vender mediante alvará expedido pelo juiz, o que leva tempo e exige a concordância dos herdeiros.

Como vender uma casa que ainda está financiada?

Pede-se ao banco o saldo devedor atualizado e negocia-se uma de duas saídas: quitação com o valor pago pelo comprador, com o banco dando a quitação no mesmo ato da escritura (interveniência quitante), ou transferência do financiamento para o comprador, com aprovação de crédito dele pelo mesmo banco. A segunda é mais demorada e depende inteiramente da análise do banco.

Quanto tempo demora para juntar a documentação?

Com o imóvel regular e o vendedor sem pendências, de uma a duas semanas — a maioria das certidões sai online no mesmo dia. O prazo estoura quando aparece construção não averbada, inventário não concluído, divergência de área ou nome desatualizado na matrícula: aí são meses, não dias. É exatamente por isso que a análise deve ser feita antes de anunciar, e não depois de ter proposta na mesa.

Quem faz isso na prática

Na assessoria que eu presto, a diligência documental é a etapa 03 — vem antes de anunciar. Eu levanto a matrícula, leio as certidões e aponto o que precisa ser resolvido enquanto o imóvel ainda está sendo preparado, e não quando já existe um comprador ansioso e um prazo de financiamento correndo.

Se você não sabe em que situação está a documentação do seu imóvel em Atibaia, essa é uma boa primeira conversa — e não custa nada.